Непроданные запасы жилья в Израиле: от 1 года до 13 лет в зависимости от города
Где находятся 85 680 новых квартир, которые всё ещё ждут покупателя в Израиле, и сколько времени потребуется, чтобы их распродать? Этот вопрос касается всей еврейской диаспоры — от Нью-Йорка до Парижа, от Лондона до Москвы, от Йоханнесбурга до Буэнос-Айреса, — ведь ответ кардинально меняет переговорную позицию покупателя в зависимости от выбранного города. По данным Центрального статистического бюро (CBS), переданным сайтом Buy it in Israel, национальный запас непроданных новостроек на конец августа 2026 года составлял около 85 680 единиц, что эквивалентно 26,7 месяцам продаж при нынешнем темпе. Но за этим средним показателем скрываются впечатляющие различия между городами.
Национальный запас, растущий уже более четырёх лет
Согласно тем же данным CBS, запас непроданного нового жилья увеличивается в среднем на 1,2% в месяц с апреля 2022 года. На округ Тель-Авив приходится около 26 330 квартир, то есть почти 31% от общего национального показателя, опережая Центральный округ (около 21 190); в самом Иерусалиме насчитывается около 10 250 квартир. Тем не менее застройщики продолжают продавать: за период июнь-август 2026 года было продано около 10 110 новых квартир, что составляет 41,8% от всех сделок и на 24,9% больше, чем годом ранее, тогда как продажи вторичного жилья снизились на 1,4%. Значительная часть этих продаж нового жилья — 35,8% летом — приходится, однако, на жильё, субсидируемое государством. Цены же продолжают снижаться: индекс CBS показывает -1,8% за год в июле-августе 2026 года и -0,6% по сравнению с июнем-июлем.
Барометр Globes: от 1 года до более чем 13 лет запасов
В анализе, опубликованном 20 октября 2026 года, экономическая газета Globes, опираясь на данные CBS, сопоставила запасы каждого города с темпом продаж. Издание считает рынок сбалансированным, когда предложение составляет не более двух лет продаж. Результаты оказались контрастными. В Ашкелоне на конец августа насчитывалось 1 419 непроданных новостроек при 118 продажах в месяц: всего один год запаса. Нетивот (1,2 года), Хайфа (1,4 года) и Реховот (1,7 года) также остаются ниже двухлетнего порога. Тель-Авив-Яффо с 9 820 квартирами и 348 продажами в месяц показывает 2,4 года — чуть выше уровня равновесия.
На другом полюсе Иерусалим накопил 10 249 непроданных квартир при 156 продажах в месяц, то есть 5,5 года запаса. Бейт-Шемеш и Бат-Ям находятся на отметке 5,3 года, Кирьят-Гат — почти 6,5 года с около 3 000 квартир, Лод и Беэр-Яаков — почти 10 лет. Крайний случай — Йехуд-Моноссон: 1 670 квартир в запасе при том, что в первом полугодии было продано лишь 63, что составляет более 13 лет продаж. Globes уточняет, что в Лоде и Кирьят-Гате насчитывается примерно по 3 000 непроданных квартир в каждом городе — больше, чем в Ришон-ле-Ционе и Холоне вместе взятых.
Что это меняет для цен в шекелях и долларах
По официальному курсу Банка Израиля на 23 октября 2026 года — 3,112 NIS за 1 USD и 3,4844 NIS за 1 евро — новая квартира, выставленная за 3 000 000 шекелей, соответствует примерно 964 000 долларов или примерно 861 000 евро. В городе, где запас превышает пять лет, у застройщика мало причин держаться каталожной цены: покупатели, ведущие переговоры, легче добиваются выгодных условий оплаты, включённых работ по отделке или скидок. В городе же с запасом в один-два года, напротив, пространство для переговоров значительно уже. CBS указывает, кроме того, что среди продаж нового жилья вне субсидируемых программ 30% сделок на свободном рынке в августе включали финансовую льготу, против 20% в мае: скидка всё чаще реализуется через кредит, а не через снижение заявленной цены.
Большой запас — не всегда выгодная сделка
Обильный запас сигнализирует о рынке, благоприятном для покупателя, но не обязательно об инвестиционной возможности. Город, которому требуется более пяти лет для поглощения своих новостроек, — это также город, где перепродажа или сдача в аренду могут оказаться более медленными, поскольку покупателю придётся конкурировать с ещё не распроданным новым жильём от застройщиков. И наоборот, такие города, как Хайфа или Реховот, близкие к равновесию, предлагают меньше пространства для переговоров, но более ликвидный рынок. Покупателю из диаспоры, который не может еженедельно посещать стройплощадку, следует сопоставлять три показателя перед выбором: количество лет запаса, динамику цен в округе и график сдачи объекта.
Данные CBS о ценах по округам (июль-август 2026 года) демонстрируют весьма различную динамику: -2,7% за год в Центральном округе, -1,9% в Тель-Авиве, -1,5% на Юге, -1,4% в Хайфе, -0,8% на Севере и -0,2% в Иерусалиме. Таким образом, столица держится лучше среднего показателя, несмотря на запас более пяти лет, что говорит о более устойчивом местном спросе, чем в других местах.
Как использовать эту карту перед покупкой
Необходимо выработать три рефлекса. Во-первых, всегда уточнять объём запаса проекта и города перед началом переговоров. Во-вторых, сравнивать запрашиваемую цену с реально заключёнными сделками в данном квартале — эта информация является публичной и доступна через официальные реестры. Наконец, поручить израильскому адвокату проверить договор купли-продажи, банковские гарантии и график платежей, особенно при покупке на этапе строительства. Все этапы дистанционной покупки подробно описаны в нашем исчерпывающем руководстве по недвижимости в Израиле.
Карта, которую нужно читать по городам
При 26,7 месяца запаса на национальном уровне, но от одного года до более тринадцати лет в зависимости от города, израильский рынок не имеет единого лица. Для еврейских общин по всему миру вопрос звучит уже не просто «где покупать?», а «где моя переговорная сила наиболее сильна?». КомандаImmobilier.co.il поможет вам прочитать эту карту и определить город, соответствующий вашему бюджету и вашему проекту.
