Prix en baisse de 1,8 % : la vraie baisse est ailleurs

Les prix baissent en Israël : l'information circule dans toutes les communautés, de Los Angeles à Londres en passant par Strasbourg ou Saint-Pétersbourg. Mais de combien, exactement ? Selon le Bureau central des statistiques (CBS), -1,8 % sur un an. Selon des agents, des économistes et les chiffres du ministère des Finances, la réalité est plus nuancée, et la vraie baisse est peut-être ailleurs. Montants convertis à environ 3,11 NIS pour 1 USD.

-1,8 % sur un an, mais +26,8 % sur cinq ans

D'après le Times of Israel du 30 octobre, les prix moyens ont reculé de 0,6 % entre mai-juin et juillet-août 2026 et de 1,8 % sur un an. Ils ont baissé pendant 7 des 12 derniers mois. Mais sur la période plus longue, le tableau est inversé : depuis juillet-août 2021, les prix moyens sont en hausse de 26,8 % (+24,3 % pour les logements neufs). Depuis le 7 octobre 2023, la hausse est d'environ 7 %. Sur le long terme, le journal indique que les prix ont plus que triplé depuis le milieu des années 2000 et progressé d'environ 230 % depuis 2007.

Autrement dit, la correction actuelle est réelle mais modeste face à la montée précédente. Le prix moyen d'un logement à Tel Aviv, 3,58 millions NIS (environ 1,15 million USD) en mai-juin d'après le CBS, ne s'est pas effondré.

En termes réels : -4,5 % selon un économiste

Corrigée de l'inflation, la baisse paraît plus forte. L'économiste David Genesove, cité par le Times of Israel, évalue la baisse corrigée de l'inflation à environ 4,5 %. Prudence sur ce chiffre : l'inflation annuelle publiée par la Banque d'Israël pour septembre est de 1,6 %, et une soustraction simple de -1,8 % et 1,6 % donnerait environ -3,4 %. Cet écart n'est pas expliqué dans l'article, qui ne précise pas la méthode. Le message reste le même : en pouvoir d'achat, les prix sont plus bas qu'il y a un an.

La baisse que les statistiques ne voient pas

Les indices du CBS mesurent le prix signé. Or, des agents cités par le Times of Israel affirment que certains promoteurs ont discrètement baissé leurs prix de 10 % ou plus. Eran Rolls, qui dirige l'Israel Building Center, estime que les avantages comme le financement ou de meilleures finitions peuvent valoir environ 10 % du prix. En juin, le Jerusalem Post évoquait plutôt des incitations d'environ 5 % du prix chez les constructeurs.

Les données du chef économiste du ministère des Finances, relayées par Buyitinisrael, confirment la montée de ces avantages : les avantages de financement concernaient 20 % des ventes dans cinq zones suivies en mai 2026 (le plus bas depuis novembre 2024) et 30 % en août. Sur un appartement affiché à 3 millions NIS (environ 965 000 USD), un avantage de 10 % représente 300 000 NIS, soit environ 96 000 USD, une somme qui n'apparaît dans aucun indice.

85 000 logements neufs en attente

Ce qui pousse les promoteurs à négocier, c'est le stock. Le CBS compte plus de 85 000 logements neufs à vendre, à divers stades de construction, soit environ deux ans et demi de ventes au rythme actuel d'après le Times of Israel. Buyitinisrael précise : environ 85 680 unités à fin août, soit 26,7 mois de ventes. Environ 55 % se situent à Tel Aviv et dans le Centre, et environ 10 000 (12 %) à Jérusalem. Parmi les plus gros stocks de logements neufs invendus figurent aussi Bat Yam (environ 4 990), Haïfa, Ramat Gan, Netanya, Lod et Kiryat Gat.

Ces chiffres sont contestés. Dani Ben Shahar invite à la prudence : la façon de compter les logements disponibles est discutable, et une partie du stock correspond à des préventes. Il note aussi que les vendeurs de revente résistent aux baisses de prix affichés, ce qui maintient les prix.

Qui profite de cette situation ?

Eran Rolls affirme que l'État perçoit environ la moitié à deux tiers du prix d'un logement neuf à travers la vente de terrains, la TVA et les taxes sur les transactions : c'est son estimation, pas une statistique officielle. Il relie aussi la demande à court terme aux acheteurs de l'étranger, en citant l'antisémitisme parmi les moteurs. Dani Ben Shahar rappelle que les bulles ne se reconnaissent qu'après avoir éclaté. L'approche la plus raisonnable consiste donc à acheter selon ses besoins et son budget, en négociant, plutôt qu'à parier sur un point bas.

Les taux : une pause, pas un virage

Le 21 octobre, la Banque d'Israël a maintenu son taux directeur à 3,25 %, avec un taux préférentiel (prime) à 4,75 %. L'inflation est à 1,6 % et le chômage à 3,3 %. Les services de recherche de la banque anticipent un taux moyen d'environ 3 % au troisième trimestre 2027, tandis que le marché et les analystes privés tablent sur 3,1 %. La prochaine décision est prévue le 23 novembre. Côté crédit, les nouvelles hypothèques ont atteint 9,7 milliards NIS en mai (environ 3,1 milliards USD), en hausse de 19 % sur un an, selon les données de la Banque d'Israël relayées par le Jerusalem Post.

Comment lire ces chiffres quand on achète depuis l'étranger

Pour un acheteur de la diaspora, trois conclusions pratiques s'imposent. Comparez toujours le prix net, après avantages de financement et finitions, plutôt que le prix affiché. Interrogez le promoteur sur la date de livraison, puisque le stock inclut de nombreuses préventes. Et gardez en tête le taux de change : avec un shekel autour de 3,10 à 3,11 pour 1 USD, après un pic de 30 ans en mai selon le Times of Israel, le coût en dollars d'un même bien a changé en quelques mois. Notre guide ultime de l'immobilier en Israël détaille les étapes d'un achat.

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