Renovação urbana: 35% das licenças, mas 22 meses para convencer

Em todos os países onde vivem judeus da diáspora, a ideia de um apartamento em Israel vem acompanhada da mesma imagem: um edifício dos anos 1960 que se transforma, um dia, numa torre moderna com um quarto blindado (mamad). Essa é a promessa da renovação urbana. Os números de 2025 mostram que ela já pesa muito na construção do país, mas que o caminho ainda é longo.

35% das licenças, 28% das obras iniciadas

Segundo a Autoridade governamental de renovação urbana, em 2025 a renovação representou cerca de metade das habitações aprovadas no sistema de planeamento, 35% das licenças de construção e 28% das obras iniciadas. É o quarto ano consecutivo em que ultrapassa um quarto das obras do país. Ao mesmo tempo, as licenças caíram cerca de 20% em relação a 2024, mesmo com as aprovações de planos atingindo um recorde.

Um relatório da Autoridade referente a 2024, citado pelo Ynet, já indicava que cerca de 30% das obras iniciadas correspondiam a renovação urbana e que um em cada três apartamentos vendidos estava num projeto deste tipo.

O fim do TAMA 38, o relevo do "pinui binui"

O TAMA 38, o mecanismo de reforço antissísmico lançado em 2005, chegou ao fim ("expirado a nível nacional", segundo a Buy It In Israel, 2 de novembro de 2026), sendo substituído pelas cidades por planos de renovação próprios. O relevo é assegurado por planos de substituição e pelo "pinui binui" (evacuação-reconstrução), regulado por uma lei de 2006. No final de 2025, planos de substituição tinham sido aprovados ou estavam em andamento em 21 cidades, com um potencial de mais de 622.000 habitações novas ou renovadas em cerca de 36.650 edifícios. A atividade estende-se a Jerusalém, Tel Aviv, Bat Yam, Petah Tikva e Haifa.

22 meses para reunir dois terços dos proprietários

O limite de acordo dos proprietários era originalmente de 80%; foi reduzido para dois terços em 2021, com pelo menos 60% em cada edifício. Um estudo da Associação de Construtores de Israel mostra que obter dois terços leva, em média, 22 meses, e 80% cerca de 44 meses. As autoridades de planeamento só se comprometem seriamente a partir de cerca de 60% de assinaturas, e um projeto frequentemente ultrapassa dez anos entre a primeira reunião de residentes e a entrega das chaves.

Um caso concreto: Yosseftal, em Petah Tikva

Para ter uma ideia da escala, o bairro de Yosseftal, em Petah Tikva, visa cerca de 4.686 habitações, das quais 3.410 novas habitações em substituição de 998 apartamentos de habitação pública, ou seja, 3,5 a 4 habitações novas por cada antiga. O planeamento começou no início de 2020 e a consulta pública terminou em agosto de 2024; se o plano for aprovado, as primeiras licenças são esperadas dentro de três a quatro anos e uma transformação visível dentro de cinco a seis anos (Ynet, setembro de 2025). Um bom lembrete de que "em renovação" não significa "pronto a entregar amanhã".

Aliás, a questão dos prazos esteve no centro da campanha eleitoral de outubro: a lista Bennett-Lapid prometia reduzir os procedimentos para cerca de cinco anos (Buy It In Israel, 27 de outubro de 2026).

Quantos metros quadrados se ganha?

Uma diretriz de 2020 recomenda oferecer aos proprietários cerca de mais 12 m², além de uma varanda, face a uma hipótese de trabalho anterior de cerca de 25 m². Em Tel Aviv, os apartamentos existentes até 80 m² recebem até 12 m² adicionais; os maiores não recebem nenhum.

Quanto valem 12 m²? A título de exemplo, um apartamento de 92 m² vendido por 3,88 milhões de NIS (cerca de 1,25 milhão de USD) em Tel Aviv, segundo dados da Administração Fiscal citados pelo Times of Israel, resulta em cerca de 42.200 NIS por m²: 12 m² representam então quase 506.000 NIS (cerca de 163.000 USD). Trata-se de um cálculo baseado numa venda isolada, não de uma média de mercado.

Por que os proprietários hesitam

Reunir dois terços de assinaturas num edifício significa negociar com vizinhos de perfis muito diferentes: aposentados que querem ficar, herdeiros no estrangeiro, inquilinos, investidores. Muitos proprietários da diáspora possuem precisamente um apartamento nesses edifícios antigos, por vezes herdado, e precisam de decidir à distância. É uma das razões pelas quais os projetos avançam por etapas, edifício a edifício, e raramente dentro do calendário anunciado inicialmente.

O fator mamad

A renovação é também uma questão de segurança: o Controlador do Estado estimou em janeiro de 2026 que cerca de 3,2 milhões de israelenses (33,6%) não tinham acesso a um abrigo padrão, segundo dados do início de 2025 (Ynet). Um edifício reconstruído integra um quarto blindado (mamad), o que explica a atração destes projetos para uma clientela internacional atenta a esse critério.

O que isso significa para o comprador da diáspora

Comprar num edifício já envolvido num projeto não tem nada a ver com comprar um imóvel novo já entregue. Verifique a percentagem de assinaturas alcançada, a identidade e a solidez do promotor, a fase do processo (plano aprovado, licença, obra) e o que está previsto para o seu apartamento. Quanto aos preços, o índice de habitações novas recuou cerca de 0,4% em um ano, contra um recuo de cerca de 1,8% em um ano para os preços médios (Gabinete Central de Estatística, julho-agosto de 2026, via Times of Israel), com o shekel em torno de 3,11 NIS por 1 USD. Peça também ao seu advogado para ler o contrato do projeto, nomeadamente as garantias bancárias e as penalidades por atraso. As bases do processo de compra estão no nosso guia definitivo do imobiliário em Israel.

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