פגמים נסתרים בישראל: מה סעיף ה"as is" לא מכסה
בישראל, כמעט כל חוזי המכירה של דירה יד שנייה קובעים כי הנכס נמכר "כפי שהוא" ("as is"). קונים רבים מסיקים מכך שלא תהיה להם כל אפשרות לפעול אם יתגלה פגם לאחר מסירת המפתחות, ומוכרים רבים מסיקים שאין להם מה לגלות. שניהם טועים: החוק הישראלי מטיל על המוכר חובת שקיפות שהחוזה אינו יכול לסטות ממנה.
I. אין בדיקות חובה, אך קיימת חובת התאמה
הקונה הצרפתי רגיל לקבל מהמוכר תיק של בדיקות טכניות. דבר כזה אינו קיים בישראל עבור דירה יד שנייה: המוכר אינו חייב לספק כל דוח, והאחריות החוקית המוטלת על יזמים חלה רק על דירות חדשות.
עם זאת, המכירה בין פרטיים אינה נטולת כללים. ה חוק המכר משנת 1968 חל גם, בהתאמות הנדרשות, על עסקאות מקרקעין. הוא קובע סנקציה בגין אי התאמה : המוכר מפר את התחייבויותיו כאשר הוא מוסר נכס שאינו בעל התכונות הנדרשות לשימושו הרגיל, או שאינו תואם למה שהוסכם. הלכה למעשה, שני סוגי בעיות חוזרים ונשנים:
פגמים פיזיים: חדירות מים, לחות מתחת לאריחים, סדקים, צנרת או מערכת חשמל לקויה;
פגמים משפטיים, ובראשם חריגות בנייה : חדר שנוסף, מרפסת שנסגרה או קומה שהוסבה ללא היתר בנייה.
II. מה סעיף ה"as is" מכסה, ומה הוא אינו מכסה
החוק מבחין בין שלושה מצבים.
פגם הידוע לקונה
הקונה אינו יכול להתלונן על פגם שהיה ידוע לו בעת החתימה. פגם המתואר במפורש בחוזה לא יוביל אפוא לכל סעד.
פגם נסתר, שאינו ידוע לאיש
ה פגם נסתר הוא פגם שבדיקה סבירה לא איפשרה לגלותו. החוק מתיר לקונה להסתמך עליו אם הוא מודיע למוכר מיד עם גילויו. אולם כלל זה אינו קוגנטי: כאשר המוכר עצמו לא ידע על הפגם, ללא רשלנות מצדו, סעיף ה"as is" עשוי לשלול זאת. זהו תחום ההחלה האמיתי שלו.
פגם שהוסתר בשתיקה
זהו הכלל המרכזי. כאשר הפגם נובע מעובדות שהמוכר ידע עליהן, או שהיה עליו לדעת עליהן, ולא גילה אותן, הקונה רשאי לטעון זאת "על אף כל הסכם", ובלבד שיודיע למוכר מיד עם הגילוי. כלל זה הוא קוגנטי: לא סעיף ה"as is" ולא הצהרת הקונה לפיה "בדק הכל" יכולים לשלול אותו.
בית המשפט העליון של ישראל הזכיר זאת בשנת 2014 בנוגע לבית שנמכר "as is", שחלק ממנו נבנה ללא היתר. הקונים הצהירו בחוזה כי בדקו את מצב הנכס מול רשויות התכנון, דבר שלא עשו בפועל. בית המשפט בכל זאת אישר את ביטול המכירה והשבת המחיר, וברוב דעות סירב להפחית את הפיצוי לקונים: רק ידיעה בפועל של הקונה על הפגם משחררת את המוכר, לא רשלנותו. כך החליף המשפט הישראלי את הכלל "שהקונה ייזהר" ב חובת הגילוי, המהווה המשך לדרישת תום לב במשא ומתן.
III. פגם מתגלה לאחר הרכישה: התגובות הנכונות
להודיע למוכר ללא דיחוי, בכתב. החוק דורש הודעה "מיידית", המתארת את הפגם באופן מפורט באורח סביר ומאפשרת למוכר להגיע ולבדוק אותו. קונה המתמהמה עלול לאבד את זכויותיו.
לתעד לפני התיקון. אלא אם מדובר במקרה דחוף, עדיף להזמין מהנדס לערוך דוח בדיקה טכני, ה בדק בית, ולשמור תצלומים והצעות מחיר.
לבחור בסעד המתאים. בהתאם לחומרה: תיקון על ידי המוכר, הפחתת המחיר בשיעור ירידת הערך, פיצויים, או במקרים החמורים ביותר, ביטול המכירה.
לא לתת לזמן לחלוף. תביעת פיצויים מתיישנת ככלל לאחר שבע שנים, אך נקודת הפתיחה של תקופה זו שנויה במחלוקת: עדיף לפעול מוקדם.
IV. לפני החתימה: להפוך ספק לסעיפים
ההגנה החוקית אינה פוטרת מבדיקה. הליך משפטי הוא ארוך ויקר, ויהיה צורך להוכיח שהמוכר ידע או היה עליו לדעת. עבור הקונה, במיוחד אם הוא מתגורר בצרפת וביקר בנכס פעם או פעמיים בלבד:
להזמין מהנדס עצמאי לבדוק את הדירה לפני החתימה;
לעיין ב תיק בניין המוחזק בעירייה, כדי להשוות בין התוכניות המאושרות למציאות;
לברר אצל ועד הבית לגבי נזקים בעבר ועבודות עתידיות;
לקבל מהמוכר הצהרות בכתב: התאמה להיתר, היעדר פגם ידוע, היעדר סכסוך עם השכנים או העירייה.
עבור המוכר, ובפרט מי שמוכר מחו"ל נכס שירש או שהושכר לאורך זמן, ההגנה הטובה ביותר היא השקיפות. מה שנחשף בכתב בחוזה לא יוכל עוד להיזקף לחובתו; מה שהוסתר עלול לעלות לו במחיר המכירה.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין בנושא פגמים נסתרים?
סעיף ה"as is" מרגיע את המוכר שלא בצדק ומדאיג את הקונה שלא בצדק. מה שחשוב הוא מה שנבדק, הוצהר ונכתב לפני החתימה, וכן מהירות התגובה כאשר מתגלה פגם. עורך הדין מארגן את הבדיקות, מנסח את ההצהרות שישמשו כראיה, ובמקרה של קושי, שולח למוכר את ההודעה הנדרשת על פי חוק לפני משא ומתן או פעולה.
